16 августа 2012

Самочинне будівництво в прибережних захисних смугах: законодавча демагогія чи завуальована правда?

На сьогоднішній день особливо привабливими  є  землі поруч з  водними об’єктами. Юристи та адвокати нашого юридичного бюро вивчають законість забудови цих земель для проживання і для ведення господарської діяльності поблизу водних об’єктів, що цікавить як громадян, так і суб’єктів господарювання.

 

Для того, щоб уникнути порушень законодавства під час будівництва та проаналізувати пов’язані з цим ризики,  потрібно бути  належним чином проінформованим.

Загалом  усі землі на території України поділяються за цільовим призначенням на відповідні категорії. Однією з яких є землі водного фонду, особливість використання яких є законодавчо передбачене встановлення уздовж річок, навколо водойм і на островах водоохоронних зон.

Цікаво, що положення  ч.4 ст.59 Земельного кодексу України дозволяє органам місцевого самоврядування та виконавчої влади укладати з відповідними особами договори оренди земельної ділянки із земель  водного фонду (в тому числі прибережні захисні смуги). При цьому, норми даної статті не виключають і будівництво орендарем  на даних земельних ділянках  споруд. Прямою нормою в даному питанні є  ст.61 Земельного кодексу України, яка  встановляє заборону зведення будь-яких споруд, у тому числі баз відпочинку, дач, гаражів та стоянок автомобілів, за виключенням гідротехнічних, гідрометричних та лінійних споруд. Саме будівництво гідротехнічних споруд і є «наріжним каменем» в практиці зведення таких споруд, що як показує досвід  є «прихованими» будівлями із прийнятними умовами для проживання, які , як-правило, підлягають в подальшому знесенню.(Постанова Вищого господарського суду від 29 липня 2010 року  № 16/166-09-4440).

 

Як намити собі півострів?

Разом з тим,  чи не найбільш  гострою проблемою  в даному питанні є гідронамиви, згубний вплив яких деформує рельєф поверхні,знищує родючий шар ґрунту. При цьому, намиту ділянку розглядають вже не як земельну ділянку, а гідротехнічну споруду - дамбу чи греблю. З’ясовуючи все-таки, що розуміти під тою ж таки гідротехнічною спорудою,  ГОСТ 19185-73 /90  визначає це  як споруду для використання водних ресурсів, а також для боротьби із шкідливим впливом вод. 

Тобто, якщо будують гідротехнічну споруду і намивають собі півострів, фактично таке законодавче обмеження не діє. І такі споруди - не рідкість: вони  практично є скрізь. Через те й знаходять вихід - після здійснення намиву проводять інвентаризацію земель, беруть на облік нові землі відповідно до рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, а потім земельні ділянки виділяють під будівництво з урахуванням існуючих обмежень.

І тут виникає деяка складність,  ст.60 Земельного кодексу України передбачає, що «вздовж водойм виділяють земельні ділянки під прибережні захисні смуги». Тобто, прибережні захисні смуги не виникають самі по собі – їх виділення на місцевості затверджується відповідним рішенням. От тільки знову «камінь спотикання»: в одних випадках такі смуги можуть виділятися в більшому  розмірі, хоча є законодавчо встановлені   чіткі межі, в інших-  потенційний інвестор можете отримати взагалі відмову, зазвичай  з посиланням  на норму  в Постанові Кабінету Міністрів  України 08.05.96 N 486 "Про затвердження Порядку визначення розмірів і меж водоохоронних зон та режиму ведення господарської діяльності в них", де вказано, що  «прибережні захисні смуги встановлюється відповідно до існуючих на час встановлення водоохоронної зони конкретних умов забудови», а таких «конкретних ситуацій» може бути безліч.  І головним чинником, зазвичай, виступає так званий «професіоналізм» працівників відповідних органів, некомпетентність  та неосвіченість  яких  стає  вже очевидним фактом.

Залишається відкритим питання: «Можливо, все пояснюється ще й бажанням  отримати  «наживи» таким чином? 

 

Необхідність в укладенні цивільно-правових угод

Складається цікава ситуація, коли  на земельній  ділянці  водного фонду, яка може перебувати лише на праві користування,  зведена споруда є об’єктом приватної власності такої особи, а земельна ділянка у державній. Так, ч.1 ст.120 Земельного кодексу України передбачає, що у разі набуття права власності на будівлі і споруди, що перебувають у власності,  користуванні іншої особи, припиняється право власності, користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. Тобто, до особи, яка набула право власності на будівлю переходить і право  на земельну ділянку або її частину. Щодо поняття «набуття права власності», то виходимо з того, що споруда набувається, шляхом відчуження, а не зведення її на орендованій земельній ділянці.

При цьому,  у Рекомендаціях Вищого господарського суду України від 02.02.2010 року передбачено, що виникнення права власності на об’єкт нерухомості не на підставі договору відчуження, фактично не тягне за собою безумовного переходу права власності на земельну ділянку під цим об’єктом. Як діяти в такому разі? Практика показує, що виникає в таких випадках необхідність в укладенні окремих цивільно-правових угод між власником земельної ділянки та власником споруди.

Однак, такий варіант аж ніяк не вирішує нагальної проблеми, а лише затягує процедуру.

 

Відомо, що встановлення прибережних  захисних смуг здійснюється за окремими проектами землеустрою. При цьому, ширина прибережної захисної смуги залежить від меж населених пунктів. Зокрема, відповідно до ч.5 ст.88 Водного кодексу України у межах існуючих населених пунктів прибережна захисна смуга встановлюється з урахуванням містобудівної документації. До того ж, варто зазначити, що відповідно до  Закону України «Про  регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. містобудівна документація визнається як затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій. До такої документації, зокрема,  відноситься генеральний план населеного пункту. Водночас, невід’ємною частиною генерального плану населеного пункту є план земельно-господарського устрою, що є різновидом документації із землеустрою.

Тому, вбачається за доцільне, виходячи з вищезазначених законодавчих положень та з необхідності розроблення плану земельно-господарського устрою як обов’язкової складової генерального плану населеного пункту та  недоцільність встановлення прибережних захисних смуг виключно за спеціальними проектами землеустрою.

 

Що робити у випадку відмови у виділенні земельної ділянки органами місцевого самоврядування?

Перш за все, потрібно бути обізнаним, щодо виділення  можливих розмірів прибережних захисних смуг.

Відповідно до ст.60 Земельного кодексу України, прибережні захисні смуги встановлюються по берегах річок, навколо водойм уздовж урізу води (у меженний період) шириною:

а) для малих річок, струмків і потічків, а також ставків площею менш як 3 гектари - 25 метрів;

б) для середніх річок, водосховищ на них, водойм, а такожставків площею понад 3 гектари - 50 метрів;

в) для великих річок, водосховищ на них та озер - 100 метрів.

 

Розмір та межі прибережної захисної смуги

Розмір та межі прибережної захисної смуги уздовж морів, навколо морських заток і лиманів встановлюються за проектами землеустрою, а в межах населених пунктів - з урахуванням містобудівної документації.

Зрозуміло одне, ознайомлення з Генеральним планом, містобудівною документацією відповідного  населеного пункту є  просто необхідним.  Коли ж аргументацією органів є відсутність проекту землеустрою на виділення прибережної захисної смуги, потрібно  замовляти містобудівне обґрунтування (у відповідності до Державних будівельних норм Б.1.1-4-2009 «СМБД. Склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження містобудівного обґрунтування).           

 

Таким чином, питання будівництва у приебержних захисних смугах доволі складне для самостійного віришення.

Тому, для захисту своїх прав в галузі будівництва та нерухомості варто звертатися до спеціалістів, юристів та адвокатів Юридичного бюро Юротат.

 

Матеріали за темою

Стратегія ведення справ у суді: власний досвід

Тактика ведення переговорів

Causa iusta (законна підстава) або правосуддя по-українськи

Рішення Європейського суду з прав людини в спорах з оподаткування («Інтерсплав проти України»)

Слідкуйте за нами в соціальних мережах

 

Юротат Фейсбук https://twitter.com/jurotat

 

Потрібна допомога юриста або адвоката? Пишіть

 

jurotat@gmail.com

jurotat@gmail.com 

jurotat

 jurotat