23 июля 2012

ПЕРЕПЛАНУВАННЯ КВАРТИР. ГОСТРІ ПИТАННЯ.

Далеко не загадка, що в Києві близько 90% перепланувань є незаконними. 

 

Чи завжди місцева влада сприяє мешканцям  в створенні належних комфортних умов проживання?

Зокрема аналіз проекту Житлового кодексу України не вирішує проблем у цій сфері. Розробку проектної документації на перепланування квартир потрібно здійснювати   відповідно до  діючих будівельних норм і правил

  • ДБН В 2.2-15-2005 ”Житлові будинки”,
  • СНІП 2.04.08-87 “Газопостачання”, 
  • ДБН А.2.2-3-2012.
  • Склад та зміст проектної документації, «Правила утримання житлових будинків та прибудинкових територій» та ін.)
  • погодити відповідні дії  із  контролюючими органами.

 

Згідно з обов’язковим додатком БДБН А.2.2-3-2012 реконструкцією є перебудова існуючих будинків і споруд, пов’язана «із зміною основних техніко-економічних показників», в тому числі зміною функціонального призначення.

 

Визначення  органів, які уповноважені надавати дозволи на перепланування

Юридичну складність викликає неузгодженість питань щодо визначення  органів, які уповноважені надавати дозволи на перепланування та переобладнання жилих приміщень. Відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень дозволяється робити після одержання дозволу виконавчих комітетів місцевих рад відповідно до законодавства.

В свою чергу, Розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради від 31.01.2011 №121 «Про реалізацію районними в місті Києві державними адміністраціями окремих повноважень» право надання дозволу на перепланування делегувалось районним в місті Києві державним адміністраціям. Виникають сумніви щодо юридичної сили такого розпорядження.

Враховуючи те, що відповідно до Положення про Державну архітектурно-будівельну інспекцію затвердженого Указом Президента України від 8 квітня 2011 р.  № 439, даний орган здійснює в межах своїх повноважень державний контроль за дотриманням юридичними і фізичними особами державних будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих і будівельних робіт, перепланування та реконструкції (дообладнання) житлового фонду, а в межах визначених законодавством відділи даної інспекції надають  лист - дозвіл на розробку плану реконструкції.

А далі необхідне засвідчення подальшого проекту районною санепідемстанцією, районним органом пожежного нагляду, житлово-експлуатаційним органом та при необхідності головним архітектором району, комунальними службами міста і району («Київгаз», «Київводоканал», «Київенерго») та ін.

 

Колізійне юридичне питання

Виникає ще одне колізійне юридичне питання побудоване на основі Порядку перепланування жилих та нежилих приміщень у будинках в місті Києві, розроблене Київською міською радою, яким власне:

1) Передбачено максимальну просту, швидку (10 днів) та прозору процедуру отримання дозволу-шляхом подання зацікавленою особою декларації про перепланування з комплексом необхідних документів (чітко визначених даним Порядком);

2) Передбачається введення в експлуатацію об’єкту, шляхом отримання висновку (7 днів) про відповідність виконаних робіт з проекту перепланування.

3) Передбачається прозора процедура прийняття в експлуатацію об’єктів нерухомості в яких вчинено самовільне перепланування.

 

Залишається додати одне, чи не порушують такі  «прогресивні» юридичні норми положень чинного законодавства? 

Проект Житловогокодексу України(Ст.170), як і власне діючі норми ЖК УРСР визначає випадки, коли реконструкція житлових приміщень без дозволу органів місцевого самоврядування забороняється.

Наприклад, у випадку зміни площі приміщень квартири, зміни функціонального призначення приміщення, здійснення втручання в несучі або зовнішні захисні конструкції, внутрішньо будинкові інженерні мережі, обладнання; проведення  будь-якого переобладнання, перепланування в панельному будинку – це самочинне будівництво, яке судячи із положень чинного законодавства прямо заборонене.

 

Зміна внутрішньоквартирної електромережі

Наводимо типову ситуацію на прикладі зміни внутрішньоквартирної електромережі (яка належить до внутрішньобудинкової), яку ви хочете перепланувати в своїй квартирі.

Зрозуміло, що самостійно це зробити  законно неможливо, п.2 ст.170 Проекту ЖК України містить вирішення даної проблеми: отримання дозволу в органів місцевого самоврядування (виконавчих комітетів). Однак, що ж виходить, якщо там  «припис», то необхідно отримати дозвіл всіх сусідів згори і знизу.

І хоча  ч. 2 ст. 383 ЦК передбачає, що  власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Умовою переобладнання квартир у багатоповерхових будинках чинне цивільне та житлове законодавство визначають, зокрема, дозвіл власників інших квартир (сусідів) цього будинку з метою недопущення погіршення технічних умов та порушень права власності. Вже це часто більше ніж проблематично: «не хочу я, щоб ви мені тут грюкали».

Якщо ж все-таки були проведені відповідні роботи, то згідно ч.3 згаданої статті наймач або власник житла, зобов’язаний за власні кошти привести таке житло у попередній стан відповідно до затвердженої проектної документації. Тоді  виходить, всі хто перетягував розетки в своїй квартирі на зручніше місце, зобов’язані повернути їх на попереднє місце, але вже у відповідності до проекту.

 

Розроблення проектної документації на перепланування квартир

Як приклад: розроблення проектної документації на перепланування квартир необхідно здійснювати у відповідності до вимог діючих будівельних норм і вищезазначених правил та відповідно погоджувати з наглядовими органами. Проекти повинні розроблятися лише тими організаціями, що мають ліцензію на відповідний вид діяльності. Щоб уникнути доробок після експертизи проекту проектантам варто погоджувати проекти  з даною службою  ще на етапі розробки ескізів. Після експертизи видається висновок на проектну документацію за встановленою формою.

Одержавши позитивний висновок щодо проектної документації, можна починати будівництво або реконструкцію (перепланування) приміщення згідно з проектом.

Однак, буває і не зовсім все так, як повинно. Ось, звертаєтесь Ви до районного санітарного лікаря, показуєте йому проект реконструкції квартири,  в якому зникла стіна (варто звернути увагу) між кухнею й вітальнею. А він відповідає: «СНІПи не передбачають існування одного й того ж приміщення в двох іпостасях: і підсобне, і житлове – розділіть їх перегородкою». Така непроста  ситуація, входить в звичне русло та стає поширеною.

І насамкінець, державна влада (в тому числі і міська), замість того щоб ускладнювати життя мешканцям, новими законодавчими рішеннями, краще б і справді слідкувала за тим, як житлово-комунальні або інші організації, що є відповідальними за будинок, стежать за його технічним станом. Адже відомо, що в разі  яких-небудь несправностей ЖЕК зобов'язаний самостійно і безкоштовно їх усунути (насправді ж це зовсім не так! Щомісячно ми вносимо на рахунок за виконання таких робіт квартплату і оплачуємо комунальні послуги).

Питання юридичного оформлення перепланування квартири краще доручити професійним юристам та адвокатам

 


 

Матеріали за схожою тематикою

Договори купівлі-продажу майнових прав в будівництві

Купить квартиру на первичном рынке. 5 правил юридического анализа

Как защитить инвестиции в Украине 

 

Слідкуйте за нами в соціальних мережах

 

Юротат Фейсбук https://twitter.com/jurotat

 

Потрібна допомога юриста або адвоката? Пишіть

 

jurotat@gmail.com

jurotat@gmail.com 

jurotat

 jurotat