10 февраля 2017

Кратко о признании сделки недействительной.

Сделка – неотъемлемый элемент рыночных отношений и самый распространенный юридический факт, с которым закон связывает возникновение, изменение и прекращение гражданских правоотношений. Существует множество разновидностей заключения сделок.  В этой статье хотим предложить общие основания для признания сделок недействительными.

По общему правилу, сделка является действительной, если обратное не вытекает из требований закона (ничтожная сделка) или ее недействительность не установлена судом.

Чтобы сделка имела законную силу, она должна отвечать следующим требованиям:

1. Содержание сделки должно быть законным.

2. Стороны должны придерживаться формы сделки. К примеру, некоторые сделки могут заключаться в устной форме, но все же в большинстве случаев письменная форма сделки – обязательное условие. Так же по согласию сторон или по требованию закона договоры могут быть удостоверены нотариусом. Как пример - отчуждение недвижимости.

3. Отсутствие дефектов субъектного состава, то есть заключение сделки дееспособными сторонами.

3.  Отсутствие дефектов воли: гражданин не может совершать сделку под влиянием угроз, обмана, насилия, введения в заблуждение и других подобных факторов.

Если хотя бы один из пунктов нарушен, можно доказать недействительность сделки.  

К примеру, даже если дарственная на квартиру оформлена владельцем письменно и нотариально удостоверена, но при этом на дарителя оказывалось давление, факт дарения можно признать недействительным.

 

Важный момент!  При рассмотрении споров о недействительности сделок нужно отличать недействительную сделку от ничтожной. То есть такой, которая не удовлетворяет установленные законом условия соглашения и не несет юридических последствий для сторон, ее ничтожность не нужно доказывать в суде. Примером ничтожной сделки является купля-продажа недвижимости без нотариального удостоверения договора.

Сроки подачи иска

Установленная законодательством общая исковая давность составляет 3 года, однако, стоит учитывать тот факт, что исчисление этого срока начинается от момента, когда лицо могло узнать или узнало о нарушенных требованиях при заключении соглашения, а этот момент не обязательно совпадает с моментом заключения сделки.  Например, если сделка была заключена третьими лицами, но нарушает интересы истца.

В завершение следует сказать о том, что, как при планировании покупки недвижимости для минимизации риска, который связан с приобретением прав собственности на имущество, так и при продаже имущества необходимо знать о возможных последствиях и механизмах их предотвращения. Серьезные покупки и сделки требуют серьезного отношения, поэтому, несмотря на вышеизложенные рекомендации, советуем в таких делах все же воспользоваться услугами адвоката.  

 

Выводы:

1.  Споры о признании сделок недействительными решаются только в судебном порядке.

2. Обязательно нужно учитывать разницу между недействительными и ничтожными сделками.

3. В случае удовлетворения иска о признании сделки недействительной, продавец вернет обратно квартиру, а покупатель – свои деньги (далеко не всегда и не в полном объеме).

4. Давность 3 года – понятие общее. Определение срока подачи иска индивидуально для каждого случая.

5. Разобраться во всех аспектах дел о недействительных сделках чаще всего под силу лишь опытному адвокату.