05 марта 2017

Договоры купли-продажи имущественных прав в строительстве

Популярным объектом для инвестирования всегда была недвижимость. Купить квартиру как можно дешевле на стадии строительства и продать в построенном и введенному в эксплуатацию доме, при этом значительно уменьшив налоговое давление – чем не пример простой инвестиционной схемы.

Инвестиционные схемы 2000-х годов

Привлекательность такой схемы и соответствующие риски инвесторы оценили в средине 2000-х, когда законодательство разрешало заключение инвестиционных договоров в строительстве. На фоне быстро растущего спроса на недвижимость, некоторые инвесторы за достаточно короткий срок в разы увеличили вложенные по такой схеме инвестиции, а некоторые (например, инвесторы печально известной компании-застройщика «Элита-Центр») навсегда попрощались с собственным капиталом из-за халатного отношения к юридической оценке рисков.

После подобных событий государство решило вмешаться в инвестиционную деятельность на рынке недвижимости и значительно ограничило способы инвестирования в проекты на стадии строительства.

 

Способы инвестирования на стадии строительства

Инвестировать в жилищную недвижимость можно следующими способами:

1) через фонды финансирования строительства;

2) через фонды операций с недвижимостью;

3) через институты совместногоинвестирования;

4) путем эмиссии целевых облигаций.

 

НО! Такие механизмы значительно увеличивают себестоимость жилой площади и усложняют процедуру взаимодействия между застройщиком и покупателем.

Поэтому, для решения подобных проблем юристы и адвокаты застройщиков нашли законный способ «прямого инвестирования» путем заключения договора купли-продажи имущественных прав на недвижимость.

Такая схема инвестирования была несколько раз безуспешно оспорена в судах высших инстанций, поэтому мы считаем ее вполне законной.

         Обращаем внимание! Законность схемы не значит законность самого договора или гарантию получения желаемой квартиры. Риски нужно анализировать и предупреждать.

 

«Прямое инвестирование»

Под объектом строительства при заключении договора купли-продажи  подразумевается построенная в будущем квартира в многоквартирном доме.

До завершения строительства застройщик, считается владельцем  материалов и оборудования, которые используются при строительстве. Объект строительства приобретает статус новосозданного имущества(имеется ввиду квартиры)только после введения объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на нее.

Согласно закону, застройщик может по возмездному договору передать свое имущественное право (право на будущую квартиру) другому лицу. Следовательно, предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права.

Однако, учитывая то, что до окончания строительства застройщик является владельцем материалов и оборудования, необходимо рассматривать куплю-продажу имущественных прав как покупку права в будущем получить квартиру во введенном в эксплуатацию и полностью функционирующем многоквартирном доме и смочь зарегистрировать право собственности на нее.

Несмотря на привлекательность схемы, есть риски для инвестора. Минимизировать эти риски сможет консультация юриста по недвижимости. Назовем некоторые из них:

1. Имущественные права на одно и то же помещение могут быть проданы несколько раз.

2. Заморозка строительства или не введение дома в эксплуатацию.

3. Признание договора недействительным (об этом мы уже писали ранее).

 

Выводы:

1. По договору купли-продажи покупатель получает не недвижимость, а имущественные права на еще не существующую квартиру.

2. Нотариальное удостоверение таких договоров не требуется законом, но может осуществляться по желанию сторон договора. Нотариальное удостоверение снижает риски признания договора недействительным.

3. Перед заключением договора купли-продажи имущественных прав необходимо проанализировать сам договор и разрешительные документы на строительство, провести так называемую юридическую экспертизу недвижимости.