10 октября 2012

Договори купівлі-продажу майнових прав в будівництві.

Одним з найпопулярніших об’єктів для інвестування завжди була нерухомість. Купити об’єкт якомога дешевше на стадії, коли він ще будується, а продати, коли вже будинок збудовано і введено в експлуатацію і при цьому значно знизити податковий тиск – ось проста інвестиційна схема.

 

Інвестиційна схема початку 2000-х років

Привабливість такої схеми та відповідні ризики інвестори оцінили на початку 2000-х років, коли законодавством було дозволено укладання інвестиційних договорів в будівництві. На ринку неймовірно швидко зростаючої нерухомості деякі громадяни за досить короткий період часу в рази збільшували вкладені по такій схемі інвестиції, а деякі, наприклад, інвестори сумнозвісної компанії-забудовника «Еліта-Центр» та інших подібних компаній, назавжди попрощалися з власними коштами у зв’язку з халатним їх відношенням до оцінки юридичних ризиків.

Після таких подій законодавець вирішив втрутитися у інвестиційну діяльність на ринку житлової нерухомості та значно обмежив способи інвестування на стадії будівництва.

 

Способи інвестування на стадії будівництва

Так статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестування юридичними і фізичними особами в житлову нерухомість передбачено виключно через

  • фонди фінансування будівництва,
  • фонди операцій з нерухомістю,
  • інститути спільного інвестування, а також
  • шляхом емісії   цільових   облігацій   підприємств,   виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.

 

Але такі механізми значно збільшують собівартість квадратного метра збудованого житла і ускладнюють процедуру взаємодії між забудовником та покупцем нерухомості.

Тому для вирішення цих проблем юристи та адвокати забудовників знайшли більш-менш законний спосіб так званого «прямого інвестування» шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав на нерухомість.

 

Більш-менш законний спосіб так званого «прямого інвестування»

Теоретичні суперечки між правознавцями: юристами і адвокатами, щодо законності таких договорів тривають вже близько п’яти років, але єдиної думки з цього приводу так і не сформульовано.

В практиці Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ та Вищого господарського суду України ми не знайшли жодного рішення, яке б виражало думку суддів касаційних інстанцій з приводу недійсності таких договорів. Отже, спиратися на судову практику при оцінці договорів такого виду поки не має можливості.

На суто теоретичному рівні викладаємо думку фахівців - юристів та адвокатів Юридичного бюро Юротат, щодо правової природи таких договорів і оцінки ризиків інвесторів-покупців нерухомості за такою схемою інвестування.

 

Об’єкт будівництва

Під об’єктом будівництва сторони договору купівлі-продажу майнових прав розуміють збудовану у майбутньому квартиру в багатоквартирному будинку.

Статтями 331, 382 Цивільного кодексу України встановлено, що квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання, право власності на яке виникає з моменту завершення будівництва, прийняття новоствореного об’єкта в експлуатацію та його державної реєстрації.

До завершення будівництва особа, а в даному випадку забудовник, вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва.

 

Статус новоствореного нерухомого майна

Отже, об'єкт будівництва набуває статусу новоствореного нерухомого майна лише після прийняття об'єкта в експлуатацію та здійснення державної реєстрації права власності на нього.

Законодавець статтею 331 Цивільного кодексу України надає право забудовнику укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Відповідно до стаття 177 Цивільного кодексу України об’єктам цивільного права є в тому числі і  майнові  права.

 

Майнові права у будівництві

Поняття майнового права визначено ст. 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Відповідно до нього майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права,

  • які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також
  • інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо)та права вимоги.

 

У статті 12 Цивільного кодексу України законодавець зазначає, що особа може  за  відплатним  або  безвідплатним  договором передати  своє  майнове  право   іншій   особі,   крім   випадків, встановлених законом. Так, відповідно до зазначеної норми, допускається не тільки відмова від майнового права, але й передача його іншій особі.

Як зазначено у статті 656 Цивільного кодексу України, предметом договору  купівлі-продажу  можуть  бути  майнові права.  До  договору  купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж,  якщо інше не  випливає  зі змісту або характеру цих прав.

Проте, враховуючи, що до завершення будівництва об’єкту забудовник є власником лише матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, необхідно розглядати купівлю-продаж майнових прав як купівлю права вимоги від забудовника в майбутньому

  • збудувати,
  • ввести в експлуатацію 
  • передати власнику цих майнових прав квартиру або інше приміщення.

 

Майнові права на ще не існуюче майно

Підсумовуючи викладене, робимо висновок, що за договором купівлі-продажу майнових прав покупець отримує у власність не індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру) з усіма притаманними йому властивостями, а майнові права на ще не існуюче майно, яке може стати таким при сукупності всіх передбачених будівельною документацією обставин. Законодавець не обмежує власника майнових прав на нерухоме майно в здійсненні будь-яких не заборонених законом операцій щодо цих прав, в тому числі щодо уступки права вимоги (цесії) за такими договорами.

Нотаріальне посвідчення таких договорів законодавцем прямо не вимагається і може бути здійснено за бажанням сторін договору.

Але, враховуючи, що квартира (приміщення) ще не існує в натурі і право не реєструється відповідним чином, інвестор може стикнутися з певними ризиками, які при негативному збігу обставин можуть трансформуватися у серйозну проблему не отримати те, на що розраховували при укладанні такого договору.

 

Ризики інвестора

Оскільки інвестор сплачує кошти за нерухомість, якої ще не існує в натурі, він може стикнутися з певними ризиками. Ось деякі з них:

1.   Неможливість відслідкувати продаж майнових прав на одне й те саме приміщення. Чинним законодавством України не передбачено реєстрацію прав осіб на ще не створене нерухоме майно, нотаріальне посвідчення угод з купівлі-продажу майнових прав також не дає змоги заблокувати можливість здійснення операції з подвійного продажу таких майнових прав.

2.   Недобудова будинку, в якому було придбано майнові права на нерухомість, або не здача його в експлуатацію. На жаль, існує декілька об’єктивних факторів, які можуть завадити отримати фактично оплачене нерухоме майно у власність. Наприклад: не складена належним чином або з істотними порушеннями будівельна документація, припинене в судовому порядку право забудовника на земельну ділянку, фінансова неспроможність забудовника добудувати будинок, тощо.

3.   Визнання договору недійсним. У зв’язку з тим, що з тих чи інших підстав відсутня чітка позиція вищих спеціалізованих судів щодо законності такої схеми інвестування, виникає певний ризик визнання договору купівлі-продажу майнових прав на нерухомість недійсним за позовом зацікавленої особи (наприклад, забудовника).

 

Висновок є очевидним: перед укладанням договорів такого роду необхідно обов’язково надати цей договір та дозвільні документи на будівництво кваліфікованому юристу, адвокаку з нерухомості для їх ретельної експертизи

 


 

Матеріали за схожою тематикою

Купить квартиру на первичном рынке. 5 правил юридического анализа

Как защитить инвестиции в Украине

Гострі питання перепланування квартир
 

Слідкуйте за нами в соціальних мережах

 

Юротат Фейсбук https://twitter.com/jurotat

 

Потрібна допомога юриста або адвоката? Пишіть

 

jurotat@gmail.com

jurotat@gmail.com 

jurotat

 jurotat